Kancelaria RESPO Radca Prawny Doradca Restrukturyzacyjny Jarosław Kozłowski

Kancelaria Prawna RESPO

Prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego

Prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego - stron umowy najmu lokalu mieszkalnego

Niezależnie od tego czy jesteś najemcą, czy wynajmującym, warto abyś poznał podstawowe prawa i obowiązki stron umowy najmu. Dzięki temu będziesz wiedział czego możesz oczekiwać od drugiej strony umowy, a także co jest od Ciebie wymagane. Pozwoli Ci to odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy oraz uniknąć wielu nieporozumień.

1. Kodeks cywilny i ustawa o ochronie praw lokatorów

Na początek musisz wiedzieć, że wynajem mieszkania uregulowany jest w kilku aktach prawnych, a tym samym prawa oraz obowiązki najemcy i wynajmującego lokal mieszkalny regulowane są przez:

– umowę najmu zawartą przez strony, czyli najemcę i wynajmującego,
– ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
– Kodeks cywilny.

Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, które stosuje się do umów najmu lokali mieszkalnych, mają w większości charakter bezwzględnie obowiązujący. Oznacza to, że prawa i obowiązku stron najmu lokali mieszkalnych są w dużym stopniu regulowane przepisami, których zastosowanie nie mogą być wyłączone lub ograniczone przez strony w zawartej umowie. Jeżeli strony wprowadzą do umowy postanowienia sprzeczne z przepisami bezwzględnie obowiązującymi, wówczas te postanowienia są nieważne, a w ich miejsce należy stosować przepisy ustawy.

2. Zakres swobody stron w zakresie kształtowania treści umowy najmu lokalu mieszkalnego

Nie oznacza to jednak ze stronom nie pozostawiono w ogóle swobody. W odniesieniu do umów najmu mieszkań, które nie znajdują się w zasobach komunalnych, a więc mieszkań należących do osób prywatnych i firm, możliwe jest zmodyfikowanie praw i obowiązków stron wynikających z ustawy (zgodnie z art. 6a-6e ustawy o ochronie praw lokatorów: w szczególności w zakresie regulującym obowiązki i prawa najemcy i wynajmującego). Najczęściej jednak kwestie te są w umowach pomijane, a w konsekwencji zastosowanie znajdują przepisy ustawy.

3. Obowiązki najemcy lokalu

a) Pokrycie należności z tytułu najmu lokalu - płacenie czynszu

Do obowiązków najemcy należy płacenie wynajmującemu umówionego czynszu oraz innych opłaty związanych z używaniem mieszkania (np. za energie, wodę, gaz, wywóz śmieci). Czynsz może zostać określony w pieniądzu, w walucie polskiej lub obcej, a także w świadczeniach niepieniężnych. Przykładowo możemy umówić się, że czynsz będzie płacony w euro lub że w ramach czynszu najemca będzie przekazywał wynajmującemu określone towary lub świadczył usługi. Ustalenie czynszu w świadczeniu niepieniężnym może jednak powodować problemy z ustaleniem wartości przychodu uzyskanego przez wynajmującego z najmu i nie jest raczej praktykowane.

b) Obowiązek utrzymania lokalu w należytym stanie

W trakcie trwania umowy najmu najemca zobowiązany jest do korzystania z mieszkania w sposób określony w umowie, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Jeżeli zatem w umowie jest określone, że z lokalu najemca będzie korzystał na cele mieszkalne, to nie powinien go wykorzystywać w celu prowadzenia w nim działalności gospodarczej. Ponadto najemca jest obowiązany dokonywać w mieszkaniu drobnych napraw i utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym.

Zgodnie z art. 6b ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego.

c) Porządek domowy

Najemca obowiązany jest przestrzegać porządku domowego. Przez porządek domowy należy rozumieć zespół zasad korzystania z lokalu, które mogą wynikać zarówno z ustalonego regulaminu porządku domowego, jak również z przyjętych zwyczajów.

Najemca ma obowiązek stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy. Ponadto najemca powinien liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Obowiązek stosowania się do porządku domowego obejmuje nie tylko najemcę, ale również osoby z nim zamieszkujące.

Naruszenie porządku domowego przez najemcę to na przykład: nadmierny hałas, obrzucanie osób napotykanych w budynku wulgarnymi wyzwiskami, całodobowe imprezy alkoholowe itp.

Jeżeli najemca rażąco lub uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu, wynajmujący może wypowiedzieć najem. Natomiast inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia. Ponadto współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

d) Dbanie o części wspólne

Najemca jest zobowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

e) Dokonywanie drobnych napraw (instalacji i urządzeń)

Najemcę obciążają drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy. Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego do drobnych nakładów należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Powyższe wyliczenie drobnych nakładów jest przykładowe. O tym, czy mamy do czynienia z drobnymi nakładami decydować będzie rodzaj naprawy, jej rozmiar oraz koszt. Najemcę obciążać będzie np. zwykły remont, który można uznać za drobny nakład.

Dodatkowo ustawa o ochronie praw lokatorów precyzuje szczegółowo do jakich napraw zobowiązany jest najemca. Najemcę obciąża mianowicie naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

f) Poinformowanie wynajmującego o potrzebie napraw

Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

Poinformowanie wynajmującego może nastąpić w dowolnej formie, jednak należy pamiętać, że w razie sporu najemca będzie musiał udowodnić, że poinformował wynajmującego o konieczności naprawy. Jest to dość istotna kwestia, gdyż w przypadku niepoinformowania lub spóźnionego poinformowania wynajmującego, najemca może odpowiadać za szkodę powstałą w związku z takim zaniechaniem lub opóźnieniem (zniszczenie lub powiększenie szkody na skutek opóźnienia). Wówczas najemca może przykładowo zostać zmuszony do pokrycia powiększonych wskutek opóźnienia kosztów naprawy.

g) Zgoda wynajmującego na podnajem lokalu

Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest jednak wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym, który wynika z przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. W szczególności obowiązek alimentacyjny obciąża krewnych w linii prostej oraz rodzeństwo i małżonków.

Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

h) Zgoda na ulepszenia

Najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Jednakże bez zgody wynajmującego najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości.

i) Zwrot rzeczy najętej

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić wynajmowane mieszkanie w stanie niepogorszonym, a więc lokal powinien znajdować się w takim stanie w jakim znajdował się chwili wydania najemcy. Jednakże najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Chodzi o używanie rzeczy przez najemcę z należytą starannością o jej stan, które jest zgodne z właściwościami i przeznaczeniem rzeczy. Takim normalnym zużyciem, za które najemca nie odpowiada, będzie zużycie rzeczy powstałe na skutek normalnego, codziennego eksploatowania połączonego z należytą starannością po stronie najemcy. Przykładowo, normalnym zużyciem, za które najemca nie ponosi odpowiedzialności będzie wydeptany dywan lub samoistnie powstałe pęknięcia na ścianach. Natomiast zniszczeniem lub ponadnormatywnym zużyciem, za które najemca odpowiada, będzie np. naderwana tapeta lub popękane płytki.

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów określonego wyposażenia technicznego, wymienionych w art. 6b ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy, tj.: trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony. Zużycie oznacza, że nie nadają się one do dalszego korzystania zgodnie z ich przeznaczeniem. W tym przypadku równowartość wymienionych wyżej elementów wyposażenia powinna być zwrócona wynajmującemu nawet, gdy ich zużycie jest wynikiem zwykłego z nich korzystania. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia na nowe, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między sprzętem nowym a starym. Stan sprzętu nowego ustala się na dzień zwrotu lokalu.

Ze względu na obowiązek zwrócenia wynajmowanego mieszkania w stanie niepogorszonym, warto przy podpisaniu umowy najmu spisać protokół zdawczo-odbiorczy, dokumentujący stan mieszkania w chwili jego wydania. Taki dokument chroni obie strony umowy najmu.

j) Udostępnienie lokalu wynajmującemu

Najemca jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody w celu jej usunięcia.

Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:

1) okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania;

2) zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

k) Przeniesienie się do lokalu zamiennego na czas naprawy

Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.

4. Obowiązki wynajmującego

a) Wydanie lokalu w odpowiednim stanie

Do obowiązków wynajmującego należy wydanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku. Wydanie powinno nastąpić w umówionym terminie i obejmować wydanie kluczy do mieszkania. Wydanie mieszkania w stanie przydatnym do umówionego użytku oznacza, że powinno ono posiadać właściwości określone w umowie lub wynikające z umówionego celu, czyli nadawać się do zamieszkania. Tym samym mieszkanie powinno znajdować się w odpowiednim stanie technicznym, a najemca powinien mieć możliwość korzystania w mieszkaniu z wody, ogrzewania i energii elektrycznej. Jednocześnie należy zauważyć, że strony mogą umówić się, że to na najemcy, a nie wynajmującym, będzie spoczywał obowiązek przygotowania mieszkania do umówionego użytku (czyli wykonania niezbędnego remontu przed zamieszkaniem najemcy).

b) Utrzymywanie lokalu w odpowiednim stanie

Właściciel mieszkania, będący wynajmującym, obowiązany jest również do utrzymywania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu. Z obowiązku wynajmującego utrzymywania mieszkania w odpowiednim stanie wynika obowiązek dokonywania niezbędnych napraw (napraw koniecznych) oraz wymiany zniszczonych elementów na swój koszt. Wynajmujący nie ma obowiązku dokonywania napraw w zakresie, który obciąża najemcę (drobnych napraw) oraz tych, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi (czyli np. zniszczeń dokonanych przez najemcę lub jego gości).

c) Dokonywanie napraw koniecznych

Wynajmującego obciąża przede wszystkim dokonywanie w lokalu napraw koniecznych. Chodzi o dokonywanie napraw, w zakresie w jakim nie obciążają one najemcy. Oznacza to, że wynajmujący powinien dokonywać napraw niewynikających ze zwykłego zużycia rzeczy, a także napraw, które są związane ze zwykłym zużyciem rzeczy, które jednak nie są naprawami drobnymi.

Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Szczegółowo obowiązki wynajmującego zostały określone w ustawie o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3) dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
b) wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

5. Prawa wynajmującego

a) Otrzymanie czynszu i innych opłat za używanie lokalu

Podstawowym prawem wynajmującego jest otrzymywanie czynszu i innych opłat za używanie lokalu, którego odzwierciedleniem jest obowiązek najemcy zapłaty czynszu i opłat.

b) Podwyższenie czynszu

Wynajmujący ma prawo podwyższenia czynszu, jednak na warunkach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. W ustawie o ochronie praw lokatorów określone zostały również zasady ustalania wysokości podwyżki czynszu.

c) Wypowiedzenie najmu

Wynajmujący jest uprawniony do wypowiedzenia umowy na ściśle określonych warunkach. Przykładowo, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki,

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Podstawy wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego zostały wyczerpująco określone w ustawie o ochronie praw lokatorów w art. 11 ustawy.

Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

d) Kaucja zabezpieczająca

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Najczęściej ustalana jest kaucja odpowiadająca jednokrotności lub dwukrotności miesięcznego czynszu.

e) Zastaw

Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Ustawowe prawo zastawu wynajmującego lokal mieszkalny rozciąga się także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających.

f) Prawo do zatrzymania ulepszeń lub ich usunięcia

Ulepszeniami są nakłady w lokalu, które służą zwiększeniu jego wartości lub użyteczności. Nie są więc ulepszeniami drobne nakłady o charakterze konserwacyjnym, takie jak np. malowanie ścian. Co do zasady najemca może w lokalu dokonać ulepszeń tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie umowy, która określać będzie sposób rozliczenia ulepszeń. Jeżeli natomiast ulepszenia zostały dokonane bez takiej umowy, wówczas Wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

Wprowadzenie przez najemcę zmian w lokalu, które są sprzeczne z umową lub przeznaczeniem lokalu, bez zgody wynajmującego, stanowi naruszenie obowiązków najemcy, które zwykle prowadzić będzie do powstania szkód w lokalu. W związku z tym będzie to uprawniać wynajmującego do wypowiedzenia umowy na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jeżeli najemca używa lokal w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

g) Awarie i przeglądy

W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.

Po wcześniejszym ustaleniu terminu wynajmujący ma również prawo do dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania. Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.

6. Prawa najemcy lokalu

a) Korzystanie z lokalu

Podstawowym prawem najemcy jest korzystanie z lokalu i użytkowanie go w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu. Najemca ma zatem prawo wymagać od wynajmującego powstrzymana się od działań zakłócających to korzystanie. Takim działaniem ze strony wynajmującego zakłócającym korzystanie będzie na przykład dokonywanie w lokalu okresowych kontroli z naruszeniem przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów (naruszenie miru domowego).

b) Wykonanie napraw koniecznych lokalu przez najemcę na koszt wynajmującego

Najemca ma prawo oczekiwać wydania lokalu w stanie odpowiadającym potrzebom najemcy określonym w umowie oraz utrzymywania lokalu w stanie niepogorszonym przez czas trwania najmu. Wynajmującego obciąża przede wszystkim dokonywanie tzw. napraw koniecznych. Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

c) Obniżenie czynszu za czas trwania wad lokalu

Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

d) Wypowiedzenie umowy najmu (zakończenie najmu)

Najemca może rozwiązań umowę najmu wraz z upływem okresów wypowiedzenia bez podawania przyczyny. Jeżeli jednak czas trwania najmu jest oznaczony najemca może wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Ponadto, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Uprawnienie to przysługuje najemcy nawet jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Przyczynami tymi mogą być np. realne ryzyko zawalenia się ściany budynku, zagrzybienie i tym podobne realne oraz obiektywne sytuacje zagrożenia dla zdrowia.

e) Założenie nowych urządzeń w lokalu

Co do zasady najemca może w lokalu dokonać ulepszeń tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie umowy, która określać będzie sposób rozliczenia ulepszeń. Jednakże bez zgody wynajmującego najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Na dokonanie innych ulepszeń najemca powinien uzyskać zgodę wynajmującego.

7. Obowiązki obu stron

W okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną.

8. Wynajem na zasadach najmu okazjonalnego

Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Zaletą najmu okazjonalnego jest to, że nie stosuje się do niego większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, a także możliwość przeprowadzenia szybkiej eksmisji najemcy z lokalu w przypadku, gdy zajdą określone w ustawie przesłanki.

Należy bowiem zauważyć, że w przypadku najmu okazjonalnego, po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W takim przypadku żądanie opróżnienia lokalu zawiera m.in. termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. Jeżeli termin opróżnienia lokalu przez najemcę upłynął bezskutecznie, właściciel może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu. 

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności
1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu,
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

9. Nowy obowiązek dla wynajmujących w 2023 r. - świadectwo charakterystyki energetycznej

W stosunku do umów najmu zawieranych po wejściu w życie ustawy nowelizującej (ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw), czyli od 28 kwietnia 2023 roku, powstaje obowiązek przekazania najemcy kopii lub wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej.

Kopia lub wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej muszą zostać bezwzględnie przekazane najemcy, gdyż zgodnie z ustawą najemca nie może zrzec się prawa do otrzymania kopii albo wydruku świadectwa charakterystyki energetycznej (zgodnie z art. 11 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków). 

10. Podsumowanie - prawa i obowiązki wynajmującego oraz najemcy

Prawa oraz obowiązki najemcy i wynajmującego lokal mieszkalny regulowane są przez:
– umowę najmu zawartą przez strony, czyli najemcę i wynajmującego,
– ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego,
– Kodeks cywilny.

Prawa i obowiązku stron najmu lokali mieszkalnych są w dużym stopniu regulowane przepisami, których zastosowanie nie mogą być wyłączone lub ograniczone przez strony w zawartej umowie.

W pewnym zakresie możliwe jest zmodyfikowanie praw i obowiązków stron wynikających z ustawy. Najczęściej jednak kwestie te są w umowach pomijane, a w konsekwencji zastosowanie znajdują przepisy ustawy.

Do obowiązków najemcy należy płacenie wynajmującemu umówionego czynszu oraz innych opłaty związanych z używaniem mieszkania (np. za energie, wodę, gaz, wywóz śmieci).

Do obowiązków wynajmującego należy wydanie lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku, co oznacza że lokal powinien nadawać się do zamieszkania.

Właściciel mieszkania obowiązany jest również do utrzymywania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu. Z obowiązku wynajmującego utrzymywania mieszkania w odpowiednim stanie wynika obowiązek dokonywania niezbędnych napraw (napraw koniecznych) oraz wymiany zniszczonych elementów na swój koszt. Chodzi o dokonywanie napraw, w zakresie w jakim nie obciążają one najemcy. Oznacza to, że wynajmujący powinien dokonywać napraw niewynikających ze zwykłego zużycia rzeczy, a także napraw, które są związane ze zwykłym zużyciem rzeczy, które jednak nie są naprawami drobnymi.

Najemca jest obowiązany dokonywać w mieszkaniu drobnych napraw i utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym.

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić wynajmowane mieszkanie w stanie niepogorszonym, a więc lokal powinien znajdować się w takim stanie w jakim znajdował się chwili wydania najemcy. Jednakże najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?

Zobacz również

Zmiany Kodeksu postępowania cywilnego (KPC) od 1 marca 2026 – nowelizacja z 5.08.2025

Zmiany Kodeksu postępowania cywilnego (KPC) od 1 marca 2026 - nowelizacja z 5.08.2025 r. Sprawdź, co się zmieni w kpc! ...

Zmiany Kodeksu postępowania cywilnego (KPC) od 10 września 2025 – nowelizacja z 5.08.2025

Omówienie: zmiany w Kodeksie postępowania cywilnego (KPC) od 10 września 2025. Nowelizacja z 5.08.2025. Kluczowe zmiany w procedurze cywilnej ...

Wygrana w sprawie nieautoryzowanych transakcji płatniczych z Alior Bank SA

Sąd Okręgowy w Legnicy zasądził od banku zwrot kwot nieautoryzowanych transakcji płatniczych. Dowiedz się, jak Kancelaria skutecznie walczy o prawa klientów w sporach z bankami. ...

Upadłość konsumencka a mieszkanie

Upadłość konsumencka a mieszkanie: Jak upadłość wpływa na Twoje mieszkanie? Kancelaria prawna wyjaśnia zasady dotyczące mieszkania w upadłości. ...

Zostaw komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *